2022-01-07浙商证券股份有限公司杨凡对万科A进行研究并发布了研究报告《2021年销售数据点评报告：综合实力强者，行业优化受益》，本报告对万科A给出买入评级，认为其目标价位为27.40元，当前股价为22.06元，预期上涨幅度为24.21%。
万科A(000002)
12 月销售环比增速企稳。 公司 12 月单月实现合同销售面积 350 万平，合同销售金额 636 亿元，分别环比+37.7%和+47.3%， 同比 2021 年 12 月-45.6%和-37.4%，同比 2019 年 12 月-15.7%和+10.9%。 公司 2021 年全年累计实现合同销售面积 3808 万平，合同销售金额 6278 亿元，分别同比-18.4%和-10.8%。 我们认为，受 2020 年底高基数影响公司 12 月单月销售同比下滑情有可原。
拿地权益比改善， 楼面均价/销售均价比值维持，成本控制得当。 2021 年公司累计新增拿地 152 宗，新增建面 2823 万平，同比-16.1%， 其中权益拿地建面 2140 万平，同比+4.0%，权益比上升至 76%，较 20 年提升 15pct。2021 年公司全口径拿地金额/销售金额 33%，较 2020 年提升 1pct， 全口径拿地建面/销售建面 74%，较 2020年提升 2pct，楼面均价/销售均价 44%，和 2020 年持平。公司 2021 年拿地主要集中在南京、成都、西安、武汉等热点二线城市。
财务经营稳健，保持融资成本优势。 截至 2021Q3，公司净负债率 31.9%，现金短债比 1.79，剔除预收账款资产负债率 70.5%，较中期下降 0.7pct，负债结构改善，整体经营稳健。融资成本优势明显，国际评级保持稳定，年内发行利率 2.99-3.98%，后续有望持续受益于融资政策纠偏。
什么是股投（股投的价值分析）
多元业务支持中长期逻辑。 公司较早布局多元业务，着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道， 规模位居行业前列。 1）物管： 截至 2021H1 万物云实现营收 104 亿元，同比+33.3%， 2020 年底在管面积 5.66 亿平， 基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。 公司 21 年 11月公告分拆上市计划， 加速业务转型， 挖掘存量市场空间。 2） “泊寓”长租公寓： 截至 2021H1 泊寓实现营收 13 亿元，同比+25.6%，在管房源 19.2万间，累计开业 14.8 万间， 出租率 95%， 规模位列行业第一。 3） 商业：截至 2021H1， 商业累计开业 989 万平，同比+18.3%，整体出租率 92.3%，项目储备丰厚，规划和在建 549 万平， 实现营收 36 亿元，同比+19.0%，其中印力收入贡献占比约 68%。 4）物流： 截至 2021H1 万纬累计管理可租赁面积 1149 万平，累计开业 797 万平，稳定期出租率约 93%，实现营收 13 亿元，同比+64%。 5）酒店： 2020 年公司整合原冰雪事业部后成立酒店与度假事业部，运营公司持有的 23 个酒店资产和 3 个滑雪场项目。我们认为公司多元化业务的有序推进验证了公司综合开发能力和运营实力， 行业格局优化过程中公司中长期发展竞争力较强。
投资建议： 我们认为，公司稳健经营，融资成本优势明显， 2021 年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进，综合实力强劲，行业格局优化过程中具备较强竞争实力。我们预测公司 2021、2022 年 EPS 为每股 3.48 元和 3.65 元，参考可比公司估值给予 2022 年7.5 倍 PE 估值，对应目标价为 27.4 元，对应市值为 2663 亿元，给予买入评级。
风险提示： 开发业务短期利润下行，利润增速不及预期
该股最近90天内共有21家机构给出评级，买入评级19家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为26.46；证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)
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