4月2日，上海自贸区板块午后起爆，表现强劲，上海临港、外高桥、光明地产等18股涨停，兰生股份、密尔克卫纷纷走强，其中上海临港开盘报30.98元，截止收盘其涨幅为9.99%，报33.92元，封上涨停板。
除了或许受到外部经济环境的影响，这与上海临港此前公布的较为稳定的业绩也紧密相关。
重组助力业绩
上海临港经济发展（集团）有限公司成立于2003年9月，注册资金63.72亿元，是上海市国资委下属的唯一一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业，负责包括临港和漕河泾园区在内的多个产业园区的开发及运营，于2015年11月借壳自仪股份在A股上市。此外，上海临港通过投资基金间接参股青岛海尔生物医疗股份有限公司，而后者的科创板上市申请在昨日晚间获得受理。
格隆汇app查询显示，报告期内上海临港实现营收19.29亿元，同比减少6.90%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，同比增长6.23%；基本每股收益为0.39元，同比增长5.41%。此外，截至2018年12月31日，上海临港归属于上市公司股东的净资产68.10亿元，较上年末增长4.62%。
具体而言，得益于园区招商方面的发力，其园区品牌影响力持续扩大，截至报告期末，总在租面积达到44.6万平方米，报告期内出售面积达到6.6万平方米；在工程建设方面，报告期内，上海临港按计划时间节点完成了各产业载体的建设任务：全年总施工面积达160万平方米，其中新开工面积共60万平方米，续建面积共100万平方米；在土地储备方面，截至报告期末，上海临港及下属控股子公司共计持有待开发土地面积约33.8万平方米。
但值得一提的是，上海临港可以取得较为稳定的业绩也少不了此前一次重大资产重组的功劳。
格隆汇app查询显示，3月27日，继2016年临港集团启动了浦江重大资产重组后，临港集团下属公司上海临港第三轮重大资产重组获得证监会有条件通过。
重组完成后，上市公司将获得以漕河泾开发区相关资产为首的临港集团核心资产注入，这一次上海临港重组的标的资产估值总规模有199.98亿元，这意味着在上海临港的盈利能力、抗风险能力及持续经营能力进一步增强的同时，其上市公司资产规模及盈利能力也将大幅度提升。
基于上述，可以得知上海临港所处的行业为园区开发行业，该行业不仅进一步推动城市化建设，也将助力培育新兴产业，可以说对于经济和社会发展起着举足轻重的作用，而这一行业走过的40年也可谓是改革开放史上添了浓墨重彩的一笔。
产业园开发的40年
1979年，深圳蛇口工业区作为中国的第一家产业园华丽地拉开了我国产业园区建设的幕布，而如今中国产业园区无论是在数量和规模上都取得了稳步且较为长足的发展。
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格隆汇app查询显示，目前全国各种有各类产业园区约2.5万个，对国家经济贡献达到35%以上。其中，国家级开发区（包括国家级高新区、国家级经开区）数量从2013年的210家增长到2017年的365家，年均复合增长率达到14.82%；2017年，纳入统计的156家国家高新区全年实现园区生产值9.52万亿元，同比增长7.5%;219家国家级经济技术开发区共实现地区生产总值9.1万亿元，同比增长9.9%，且连续五年间，国家级开发区贡献的生产总值占全国比重在22.4%以上；且预计到2020年，拟建设30个国家级农业高新技术示范区、300个国家农业科技园区、3000个省级科技园区。
然而，无法忽视的是，即便国内产业园相关发展较为顺风顺水，但其间的痛点却依然使人“如芒在背”。
产业地产的痛点几何？
实际上，作为功能复合型的综合体，目前产业地产在高速发展之后主要面临着在激烈竞争下同质化严重以及后续发展不给力方面的难题，而这些痛点的根源都在于：相关企业在较为老旧的思想影响之下缺乏一个合理有效的商业模式，使得其产业园区无法形成其竞争优势，进而限制了相关产业园的未来发展。
不同于传统地产，产业地产的基本属性是小客群,大客户,成交周期长且利润率不高，但不少开发者依然固守旧有的思维模式，对产业园开发存在思维误区，例如产业园区招商是一个长期性的过程，可是不少企业在缺乏对产业园建设的明确认知和定位下开始盲目招商，甚至将“新兴”、“互联网＋”等概念作为炒作的噱头，反而出现了“欲速则不达”的反作用。
而这将直接导致产业园区建设出现了极与极的发展：即要么做太过，以重硬件建设，轻软实力打造为切入点，忽视了相关入驻企业的真正需求；要么做的不够，产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，由此无法形成一个较为完备的产业链而无法形成产业集聚效应，进而缺乏发展的后劲，也正是基于此，相关产业园区缺少相应的产业氛围，失去独树一帜的竞争力而无法与市场顺利接轨。此外，由于产业地产受国家相关政策影响的波动性较大，具有较高的系统性风险。
因此，相关园区需要针对上述痛点，贴合市场和行业需求打造园区配套设施，通过探索新的盈利模式来适应新的经济环境，在着眼于硬件配套设施的同时，也应重视加强区域创新机制、管理服务等软环境的建设。
值得一提的是，展望下一阶段，产业园开发方面将不断由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型，或将向三个领域稳步发展：第一，依旧是瞄准促进传统产业优化升级的新兴产业或者高精尖领域，如节能环保、生物技术、信息技术、智能制造、新能源等；其次，在新时代下的“互联网+”赋能行业趋势也是必然的发展之一，进而推动跨领域跨行业协同创新；最后，作为第三产业的主力军，文化领域、旅游业以及服务业也将“异军突起”，在协同相关产业园建设的同时，加快新业态和新经济的发展。
结语：
从宏观层面而言，作为产业相关企业的聚集载体，产业地产是区域经济发展的推动力，显然不少开发商意识到了这块蛋糕的诱人纷纷入局，进而推动了其发展进程。
但不得不说的是，在产业园区快速发展的同时，其内里存在的痛症也逐渐暴露出来，且该行业虽说受到来自各行各业的资本热捧，但其间相对优质的产业地产屈指可数。这意味着以上海临港为首的相关企业在产业园区的建设方面需要满足企业的发展诉求，在进一步加强工程安全管理和质量管理而保持其园区建设和产品质量的前提下，统筹和整合政府资源和社会资源，做到产城融合，进而将正向的集聚效应发挥到最大化，从而不断推动产业园行业发展和城市更新建设进程。
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